Как увеличить размер компенсации при изъятии недвижимости по программе Комплексного развития территории (КРТ).


Понятие Комплексного развития территорий появилось сравнительно недавно – в главе 10 Градостроительного кодекса в 2021 году. До этого существовало (и существует) аналогичное изъятие объектов недвижимости для государственных нужд. Названия разные - а суть одна - у собственника отберут участок, дом, гараж во имя общественных благ (дорог, парков, микрорайонов).

Такие программы разрабатываются Правительством РФ или городскими властями, реализуются совместно с частными организациями, и подразумевают реконструкцию или снос старых, ветхих объектов недвижимости, в том числе находящихся в частной собственности, и строительство новых жилых домов, либо городской инфраструктуры – парковки, парки, спортивные объекты. Впрочем, состояние сносимых объектов не играет существенной роли.

Строительные работы производятся специализированным застройщиком – строительной компанией, отвечающей ряду требований, и отобранной в результате конкурсных процедур.

Чтобы юридически оформить снос расположенных на застраиваемой территории объектов, а также обеспечить перевод земельных участков в собственность других лиц, собственникам расположенной на территории недвижимости направляется Соглашение об изъятии объекта недвижимости, в котором указываются параметры изъятия – ФИО собственника, адрес и кадастровый номер объекта изъятия, а также сумма убытков, определенная привлеченным независимом оценщиком, подлежащая уплате собственнику, а также сроки такой оплаты, которые, как правило, начинают исчисляться с даты подписания собственником соглашения об изъятии.
Тем самым, чем скорее собственник подпишет Соглашение, тем скорее получит деньги и сможет приобрести замещающий объект.

❗️Однако на практике такие суммы оказываются в разы ниже рыночных параметров, а значит и приобрести аналогичный объект собственник не может. В таком случае, Соглашение собственник не подписывает (если его подписать, пересмотреть цену впоследствии будет практически невозможно).

Сумму компенсации можно и нужно пересмотреть, для чего существует несколько способов.

Итак, собственник изымаемого объекта может:
1✅. Дождаться, когда Застройщик выйдет в суд с иском об изъятии объекта недвижимости в судебном порядке. Без решения суда собственника никто не лишит права собственности, так как в соответствии с законодательством РФ осуществляется только по решению суда.

Спор будет рассматриваться по месту нахождения объекта в суде общей юрисдикции - если собственником изымаемой недвижимости является физическое лицо, и арбитражным судом - если собственник – юридическое лицо.

Решение суда об изъятии объекта недвижимости и прекращении права собственности на него будет однозначным – недвижимость у собственника заберут, если она расположена на территории комплексного развития, а вот за цену можно поспорить.

Для этого нужно провести альтернативную оценку объекта – параметры и предмет оценки должны полностью совпадать с параметрами и предметом оценки, обозначенными в отчете независимого оценщика, и непосредственно в суде возразить на исковое заявление, указав на нерыночную стоимость изъятия, а также выразить согласие на судебную оценочную экспертизу, которая в конце концов и определит стоимость компенсации за убытки от изъятия собственности.
С недавнего времени в судах выработался подход, при котором спор о размере компенсации выделяют в отдельное производство из спора об изъятии.

Ранее, при рассмотрении этих вопросов в одном производстве, вопрос изъятия объекта, а значит и его последующего уничтожения, отодвигался на год – полтора (столько может длиться спор до момента вступления решения в законную силу), в связи с чем застройщики не могли снести недвижимость и расчистить площадь застройки.

Закон РФ "О статусе столицы Российской Федерации" от 15.04.1993 N 4802-1, статья 7.2.

спор о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием, судом выделяется в отдельное производство и рассматривается отдельно от спора об изъятии недвижимого имущества;

при вынесении судебного акта по спору об изъятии недвижимого имущества судом устанавливается размер компенсации на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. Размер компенсации, подлежащей доплате за изымаемое недвижимое имущество, устанавливается судом в рамках спора, выделенного в отдельное производство.

Срок, по истечении которых у застройщики возникает обязанность выйти с иском в суд - законодательством не предусмотрен.

Тем самым создается неопределенная ситуация, понуждающая многих собственников подписать соглашения и получить сумму, предусмотренную в соглашении – ведь реальная стоимость становится с каждым месяцем только меньше, особенно в условиях нестабильной экономики.
Однако есть и другой способ.

2. ✅ Инициировать пересмотр сумм компенсации:👇

-❗️ в досудебном порядке.

В этом случае необходимо провести независимую оценку возмещаемых изъятием убытков, и направить в адрес застройщика и органа власти, принявшего решение о застройке (например, в Департамент городского имущества города Москвы) Уведомление о несогласии с условием Соглашения об изъятии в части цены (также его можно назвать Протокол разногласий), в котором указать свои цифры в соответствии с отчетом оценщика.

Но, как правило, такие Уведомления остаются без ответа, поэтому после истечения разумного срока на ответ, попытаться увеличить цену

2. ❗️в судебном порядке.

Тут хотелось бы отметить, что многие собственники, и даже некоторые юристы, считают, что инициировать спор о цене самостоятельно собственник не может и остается только ожидать, когда застройщик или орган власти обратится в суд с иском об изъятии

Действительно, в последнее время именно такие процедуры наиболее распространены в судах, однако это вовсе не означает, что собственник не может потребовать изменения условия соглашения в судебном порядке первым.

Вероятно, та самая статья 7.2.Закона РФ "О статусе столицы Российской Федерации" от 15.04.1993 N 4802-1 трактуется как единственно возможный способ защиты прав, однако это не соответствует действительности.

И здесь собственнику понадобятся и отчет оценщика с досудебной стадии, и отчет оценщика, которые ему направили, и подтверждение направления досудебной претензии, и сам факт направления досудебной претензии.

Как правило, в таких спорах застройщик (орган государственной власти) заявляет встречный иск об изъятии, либо выходит с самостоятельным иском.

В любом случае, инициирование спора о сумме компенсации самим собственником, позволяет ускорить процедуру пересмотра цены компенсации в судебном порядке.